在楼市下行周期，大部分城市之前的新建住宅限制签约房源逐渐释放，使得统计口径为网签价格的新房数据依然上行。大部分城市新建商品房价格失真，房价更多要看二手房价格。
继11月地产调控次数刷新年内纪录后，楼市定向微调仍在加码。从国土北端的黑龙江、长江中游的长沙，到位于珠三角的广佛，各地密集出台资金审查或人才引进措施。中原地产研究中心统计，今年全国房地产调控次数已达575次，远超去年全年450次。
戏剧性事件仍在上演。12月10日，江苏张家港市默默取消商品房两年限售政策，引发全国关注。但未等政策官宣，张家港便宣布停止限售松绑。微妙的调控态度与楼市气氛，让人不禁想到去年此时山东菏泽打响调控松绑枪，随即悄然离场。
而一旦市场企稳直至下行，地产参与各方均会受到影响。漩涡中心的开发商，生存压力更是只增不减。同策咨询研究数据显示，截至今年中期，A股上市样本房企货币资金对短期债务的覆盖率均值为1.33，较上年同期下降0.4。楼市降温持续，开发商经营、资金链压力加剧。
调控方式不一
与年末气候相呼应，各地房地产调控方式同样“冷热不一”。
日前，黑龙江住建厅等6部门联合发布关于进一步加强全省房地产市场监管的通知，规定房企拍地前需承诺土地购置资金是合规自有资金，不属于金融贷款、资本市场融资等。此外，经核查发现房企购地资金不符合要求的，将取消土地竞买资格，并在两年内禁止参加土地招拍挂。
针对土地端房企资金性质，黑龙江严控态度明确。多位业内专家表示，如果非自有资金进入土拍市场，随着参与者增多可能会推高成交价格。此举有利于土地市场和预期稳定，对于违规企业会给予重罚，不能拍地意味不能滚动开发，房企对待土地拍卖会更为谨慎。
往南行进，分别位于长江中下游的长沙、张家港，却均因楼市政策引发暧昧不明的争论。
12月11日，长沙市发改委发文，对商品房价格的构成进行规范，并将商品房的平均利润率限定在6%~8%。消息再度引起舆论关注。12月12日早间，长沙市发改委回应称，这是长沙2017年新政有效期满后的延续，且仅适用于成本法监制商品住房。
同样在12月11日，张家港市房产交易中心工作人员称，取消限售过户的政策已经停止。而就在前一日，上述机构工作人员称，房屋不满两年可以直接过户，没有限售要求。类似调控“一日游”远非首次，今年7月，河南开封宣布取消“限售”，第二天该市又宣布撤销政策。
暂放争论，往陆地南端继续前行。此时，调控步伐呈现活跃态势，从西南地区的成都、到世界第四大湾区内的深圳、广州、佛山，“松绑”动作不断。其中成都解除高新南区居民限购约束，佛山等城则通过人才政策拓宽购房窗口。
“今年的楼市政策一直是双向调控，既有放松，又有收紧。”中原地产首席分析师张大伟指出。但整体调控力度依然惊人，11月全国地产调控次数刷新今年纪录，高达72次。在地方政府紧锣密鼓的调整下，2019年初至今，房地产调控次数合计达575次，远超去年全年450次。
值得注意的是，多城密集启动人才政策调整购房资格，这是近期调控力度高企的主要原因。数据显示，全国累计超过20城在11月发布各类人才政策，在包括佛山、南京、上海、成都、中山等接近10城新政中，都有与人才购房资格、购房补贴的相关内容。
不管调控松紧如何，地方基于土地财政而“托底”楼市却大同小异。譬如，佛山去年卖地收入894亿元，一般公共预算收入703亿元，对土地的依赖度高达127.1%。同时，佛山今年前10个月成交新房92492套，自3月来已出现罕见6连跌。土地财政依赖症不减，若楼市处于降温通道，仍是难以承受之痛。
天津恒德钢铁贸易有限公司自成立以来始终坚持以市场为导向，以客户为中心，长期销售Q345B方钢、Q235B角钢、Q235B槽钢、16Mn工字钢等各种型材产品，所售产品均执行标准，适用于工程、煤矿、纺织、电力、锅炉、机械、等各个领域，我们将不断实现新跨越创造企业更大的辉煌，为天津的发展做出自己的一份贡献。
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中央经济工作会议12月10日至12日在北京举行。关于房地产市场方面，专家认为，促进房地产市场平稳健康发展是调控的主要目的。
中国社科院城市与竞争力研究中心研究员邹琳华表示，“稳”将是2020年房地产市场政策的主目标。“稳”的内涵也由稳房价拓展为稳地价、稳房价、稳预期，并将其作为长效管理调控机制的一部分。保持房地产市场稳定是防风险的重要一环，要避免市场大起大落。
他认为，重申“房住不炒"回应了政策转向的市场猜测，明确了不会把房地产当作经济刺激工具，将进一步稳定市场预期，有效避免市场波动。此外，落实因城施策意味着地方政府具有一定的政策调整权，一些不符合市场形势的调控政策可能面临边际性调整。而将存量住房、老旧小区的更新改造放在重要位置，意味着房地产市场在促进经济、改善民生的着力点将转向存量升级改造。
天津恒德钢铁贸易有限公司坐落于北方工业重镇，环渤海经济圈中心—中国天津，地理位置优越，交通便利，是内外贸的交通要地，公司一直坚持“恪守誉、以人为本”的经营理念，通过持续不断改进，始终掌握高端精密的核心技术，精湛的生产制造工艺和产品质量控制，用我们的专业化服务帮助客户创造更高的价值。
中美双方同时召开资讯发布会，宣布经过中美两国经贸团队的共同努力，双方在平等和相互尊重原则的基础上，已就中美阶段经贸协议文本达成一致。
市场普遍反映，中美达成阶段贸易协议，对两国的经济、金融和全球的经济稳定都释放出积极信号。
近日，上海市政府参事、中欧国际工商学院教授盛松成在接受财经记者专访时表示，中美经贸关系是影响我国对外贸易的一个重要因素。阶段贸易协议达成将有助于稳定市场预期、提振全球市场信心。“对于改善经贸和投资环境、推动国际贸易、降低货币政策不确定性因素以及汇率掣肘因素，世界经济下行压力都有着重要作用。”盛松成表示。
货币政策操作空间扩大
中美经贸关系的改善提振了市场信心，具体体现在货币政策上，盛松成认为，货币政策不确定性因素将进一步，接下来的货币政策操作将有更多空间，目前市场流动性充裕，央行货币政策工具箱丰富。
近一年多来，CPI持续攀升，11月CPI同比上涨4.5%。近期猪肉价格较高点已有所回落，但仍处于相对高位。盛松成认为，中美达成阶段贸易协议将有助于当前国内的通胀压力，推动经济高质量发展。
实际上，我国经济对贸易摩擦的影响正在逐步吸收，经济发展韧性开始显现。作为经济运行的前瞻性指标之一，PMI数据出现明显改善。
11月财新制造业PMI录得51.8，较10月微升0.1个百分点，连续5个月回升，为2017年以来高。11月我国官方制造业PMI录得50.2，比上月提高0.9个百分点，重回景气区间。两个数据的一致性较高，经济韧性正在加强。
此外，盛松成认为，近期经济运行边际改善，各项数据都显示经济运行出现好转，并释放出积极信号。
从金融数据看，M1同比增速继续提升，表明企业活跃度有所提升。11月末，M1同比增长3.5%，增速分别比上月末和上年同期高0.2个和2个百分点；实体融资需求有所改善，企业中长期贷款增长显著，表明企业投资意愿提高。
11月当月，非金融企业及机关团体贷款增加6794亿元，同比多增1030亿元，主要因为中长期贷款增加4206亿元，同比多增910.8亿元。
刚刚召开的中央经济工作会议29次提到“稳”字。会议指出，明年要完善和强化“六稳”举措，健全财政、货币、就业等政策协同和传导落实机制，确保经济运行在合理区间。
“我国经济已达阶段底部区间。”盛松成表示，随着我国加大宏观经济政策的逆周期调节力度，下大力气疏通货币政策传导，以及实施更加积极的财政政策，各项政策措施逐步落地，经济运行已出现一些积极信号。接下来，重要的是深化改革、扩大开放，推动经济转型升级，提高全社会积极性，提升长期潜在生产率。
汇率掣肘因素变少
“人民币汇率掣肘因素变少。”对于协议达成对汇率的影响，盛松成这样认为。
今年以来，受中美贸易摩擦影响，人民币汇率双向浮动特征明显。数据显示，前三季度，人民币对美元汇率整体波动幅度较大，波动区间为6.68至7.17。8月，人民币对美元跌破7，但随着人民币汇率市场化形成机制的逐步完善，外汇市场对于波动的适应性增强，市场主体日趋成熟，“破7”后市场预期平稳。
在外汇储备方面，截至2019年11月末，我国外汇储备规模为30956亿美元，较年初上升229亿美元。
12月16日，中美阶段经贸协议达成后的首个交易日，离岸人民币对美元再度升值，并回到“6”区间。截至北京时间14：50，美元/离岸人民币报6.9976。12月17日，人民币中间价报6.9971。
盛松成认为，一阶段协议达成将市场的担忧情绪，利好市场稳定预期，人民币汇率基本面稳定，减少了贸易摩擦的束缚和外部不确定性的牵绊，汇率弹性将更加自如，未来外汇市场操作以及中间价定价机制的透明度也将进一步提升。
交行金研中心首席研究员唐建伟也表达了相同观点。他认为，贸易摩擦缓和，汇率或重回两国基本面和利差决定模式。目前中美两国利差处于近年高位。在全球负利率蔓延、美国仍有降息预期的背景下，预计资金会更青睐人民币资产，这将促使资金持续流入中国，从而推升人民币汇率。
有利资本项目稳步开放
今年以来，一系列对外开放新举措接连落地。特别是在推动资本项稳步开放方面，金融再开放的红利深度释放。
例如，为了进一步满足境外投资者对我国金融市场投资需求，9月，外汇管理局全面取消合格境外投资者投资额度限制；目前银行、证券、业的市场准入已大幅放开，明年将全面放开外资股比限制等。
盛松成认为，尽管此前中美贸易不确定性仍存，但资本项开放稳步推进的节奏并未发生变化。在一阶段协议达成后，外部不确定性因素降低，将更有利于资本项目的开放。“对外开放是持续进行的，中美阶段贸易协议达成更有利于开放政策的落地推进，吸引外资走进来，也便利我国企业走出去，融合共济，双向流动将变得更加顺畅。”
推动进出口平稳发展
“中美达成阶段贸易协议，对中美进出口双向有利。”盛松成认为，在出口方面，这有利于外贸订单的稳定，改善企业出口情况；在进口方面，有利于进口企业扩大包括美国制造的产品、食品、农产品、海产品、能源产品和服务等的进口，两国可以形成有效互补。
统计局数据显示，11月份，我国货物进出口总额28614亿元，同比增长1.8%，上月下降0.4%。其中，出口15678亿元，同比增长1.3%；进口12936亿元，增长2.5%。
1~11月份，我国货物进出口总额285048亿元，增长2.4%。其中，出口155550亿元，增长4.5%；进口129498亿元，同比持平。与此同时，贸易结构正在继续优化。一般贸易进出口增长4.8%，占进出口总额的比重为59.2%，比上年同期提高1.4个百分点。民营企业进出口增长10.4%，占进出口总额的比重为42.5%，比上年同期提高3.1个百分点。规模以上工业企业实现出口交货值112311亿元，同比增长1.5%。
此外，由于市场预期明确，盛松成认为，这将更有利于我国吸引外部投资，并对内需起到促进作用，在满足国内需求的同时，还能当前食品价格上涨带来的通胀压力。
商务部数据，今年1~11月，全国新设立外商投资企业36747家，实际使用外资8459.4亿元人民币，同比增长6.0%，11月当月实际使用外资935.3亿元人民币，同比增长1.5%。事实上，中国已连续27年成为吸引外资多的发展中。
值得一提的是，1~11月，我国高技术产业实际使用外资2407亿元人民币，同比增长27.6%，占比达28.5%。其中，高技术制造业实际使用外资834.3亿元人民币，同比增长5.7%。我国制造业吸收外资向高质量发展的趋势没有改变。外资制造业大项目加速在中国落地，我国利用外资的结构正在持续优化。
近期，我国经济下行压力仍存，除了周期性因素外，还与我国经济面临结构性矛盾和发展方式的转变相关。
对此，盛松成认为，应深化改革、扩大开放，坚持经济结构调整，提高我国经济潜在增速。我国经济稳中向好、长期向好的趋势没有变。
物价和经济增速指标显示，全球经济衰退的风险下降，外需将有所好转。目前，美国、欧元区、日本制造业PMI显示经济景气度有所回升，这一趋势已经延续了两三个月。11月美国非农就业大增26.6万，失业率3.5%，再创半个世纪新低。中美一阶段经贸协议的达成，给全球的经济稳定再释放积极信号。
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固定资产投资增速平稳，三大板块增速回落
1-11月，基建、制造业、房地产开发投资增速均现小幅回落。基础设施投资同比增长4.0%，比1-10月份回落0.2个百分点；制造业投资增长2.5%，回落0.1个百分点；房地产开发投资同比增长10.2%，回落0.1个百分点。但是，全国固定资产投资533718 亿元，同比增长5.2%，与1-10月份持平。总体投资增速未出现回落，主要由于采矿业和电力投资增速加快，1-11月，采矿业及电力、热力、燃气及水生产和供应业投资分别增长25.3%和3.6%，分别加快0.2和1.7个百分点。
基建投资中，道路运输业和水利管理业投资增速均显著加快，基建投资增速回落主要由于铁路运输业投资增速大幅回落。政策强调要发挥投资的关键作用，目前，去杠杆过程中对基建投资的限制措施已开始调整，一系列促进基建投资的措施接连出台，2020年基建投资或将缓慢恢复。
我国人均基础设施投资存量与世界平均水平相比并不高，基础设施投资潜力还很大。中央经济工作会议提出，要着眼长远发展，加强战略性、网络型基础设施建设，稳步推进通信网络建设，新一代的基础设施如互联网、5G方面空间还比较大；铁路、轨道交通、城市停车场等交通建设方面也有很大投资空间。
制造业正从量的扩张向质的提高阶段转变，制造业投资增速处于低位，但高技术制造业投资快速增长，1-11月份，高技术制造业投资同比增长14.8%。11月制造业PMI回升，PPI环比下行，制造业回暖或是由于企业库存周期切换，短期不能形成对投资的有效拉动。长期来看，居民消费将由不动产消费转向服务业及制造业消费，政策引导资金投向先进制造业，制造业投资增长的动力在于高技术制造业以及传统制造业的升级。但是，目前大部分制造行业存在产能过剩问题，转型升级是一个长期过程。
房地产投资保持较强的韧性，对2019年整体投资形成了支撑。政策坚持房住不炒，力促市场稳定发展，结合土地购置及房屋销售情况看，房地产投资将进入短期周期的下行阶段，2020年投资增速可能平稳回落。
民生环保领域投资较快增长，1-11月，社会领域投资同比增长12.6%，其中教育，文化、体育和娱乐业投资分别增长17.5%和13.4%；生态保护和环境治理业、环境监测及治理服务投资同比分别增长36.3%、30.6%。我国养老、教育、医疗等民生领域投资空间还很大，政策将引导资金投向供需共同受益的民生建设领域，促进产业和消费“双升级”，民生领域投资将持续较快增长。
工业增速回升，主要工业品产量大幅增长
2019年11月份，规模以上工业增加值同比实际增长6.2%，比10月份加快1.5个百分点。主要工业品产量增速显著回升，水泥、汽车和粗钢产量分别同比增长8.3%、3.7%和4.0%，产量由降转升；乙烯产量增长18.9%，加快14.7个百分点。
虽然主要工业品产量增速回升，但出厂价格仍处于下行通道，11月份，全国工业生产者出厂价格同比下降1.4%，降幅有所收窄；环比仍下降0.1%。主要工业品产量增速的回升可能与企业主动补库存有关，工业增加值增速的较大幅度回升主要由于量的扩张。地产投资的韧性及基建投资的扩张预期是当前工业生产的重要支撑，对钢材、水泥等工业产品形成较强需求，但地产投资明年面临下行压力，工业生产尚不能确定为趋势性回暖。
社零增速回升，消费形势未显著好转
11月，社会消费品零售总额38094亿元，同比名义增长8.0%，较上月回升0.8个百分点。从细分品类看，受益于双11打折促销的化妆品、家电、服装鞋帽、日用品类增速回升较多；汽车消费仍为负增长，降幅有所收窄。
双11当月网上零售对社会消费品零售总额拉动作用较大。1-11月，全国网上零售额94958亿元，同比增长16.6%，比1-10月提高0.2个百分点。其中，实物商品网上零售额76032亿元，占社会消费品零售总额的比重为20.4%，比上年同期提高2.2个百分点。
11月当月社零增速有所回升，一方面有上年同期基数低的原因，另一方面增量部分主要由双11当月网上零售拉动，并且扣除价格因素后，增速与上月持平。所以，消费形势还难言确定性好转，双11对10月份消费形成了虹吸效应，仍需观察后续零售数据的持续性。
我国具有超大规模消费市场优势，减税降费的目的在于改善收入分配格局，提高居民收入在初次分配中的比重，进而促进消费，发挥消费对经济发展的基础性作用，形成消费主导型经济，但消费变量尚需缓慢发力。
外贸形势较为稳定，进口由降转升
11月，我国进出口总值4047.5亿美元，同比下降0.5%，降幅较上月收窄2.8个百分点。其中，出口2217.4亿美元，同比下降1.1%，降幅扩大0.3个百分点；进口1830.1亿美元，同比增长0.3%，10月为下降6.2%。
11月出口增速回落主要由于外需低迷和贸易摩擦影响。而进口增速显著回升，则主要由于低基数与内需边际复苏。分国别看，11月对各主要和地区进口增速均回升，一是去年同期大宗商品价格滑坡带来的低基数，去年11月国际大宗商品价格大幅下降，而近期国际大宗商品价格比较稳定；二是内需出现边际复苏，11月制造业PMI重回扩张区间，原材料等商品进口需求回升，铁矿石、原油、煤的进口量同比分别增长5.2%、6.7%和5.4%。
11月，工业和商品零售增速加快，外贸、投资保持稳定，经济数据出现积极变化。但是，目前国际环境比较复杂，内需尚未显著改善，经济面临的下行压力依然较大，我国经济短期要稳增长、进行逆向调节，发挥投资的关键作用，长期要调结构，培育新的增长动能。明年政策基调总体为货币稳健灵活、财政积极、基建扩张、地产或边际放松，另外，中央经济工作会议对当前形势是结构性、体制性、周期性问题相互交织，上年没有提到体制性因素，因而预计2020年改革方面的力度会加大，将有利于激活蛰伏的发展潜能，提高经济的潜在增长率。
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